아파트 장기수선 계획 및 장기수선 충당금

장기수선충당금

■ 장기수선계획의 수립과 조정

아파트나 주택 단지의 시설물은 건설된 시기와 사용환경 등에 따라 다양한 영향을 받습니다. 이로 인해 시간이 흐름에 따라 건물 구조물, 수도 및 전기 설비, 외부 마감재 등은 노후화되고 마모될 수밖에 없습니다. 이에 대비하여 시설물의 유지보수와 장기적인 수선을 위한 계획이 필요하며, 이를 위해 장기수선계획이 수립되고 지속적으로 조정되어야 합니다.

 

장기수선계획은 단순히 현재의 수리 및 보수 필요 사항을 해결하는 데 그치지 않습니다. 오히려, 장기적인 시각에서 건물 및 시설물의 수명주기를 고려하고, 미래에 예상되는 유지보수 및 수선 필요성을 계획하는 중요한 도구로 작용합니다. 예를 들어, 지속적인 시설 관리를 통해 예방적인 수리 및 보수를 진행하면 비용을 효율적으로 관리하고, 시설물의 수명을 연장할 수 있습니다.

 

또한, 장기수선계획은 입주자들에게 투명성을 제공하고, 예상치 못한 수리 비용에 대한 부담을 분산시키는 데 기여합니다. 계획적이고 예측 가능한 수리 및 보수는 입주자들에게 안정감을 제공하며, 장기적인 주거 환경의 품질을 보장하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

수선계획의 조정은 시간이 지남에 따라 변화하는 여러 요인들을 반영하여 이루어집니다. 환경 변화, 기술의 진보, 법규의 변경 등은 계획을 조정할 필요성을 제기할 수 있습니다. 또한, 최신 기술이나 효율적인 방법을 도입함으로써 비용을 절감하고 계획의 효율성을 높이는 데에도 중점이 둬져야 합니다.

 

이처럼 장기수선계획의 수립과 조정은 아파트 단지의 지속적인 관리와 입주자들의 만족도 향상을 위한 필수적인 활동입니다. 이를 통해 아파트 단지는 안정적이고 지속적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

 

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▣ "장기수선계획"이란?

• “장기수선계획”이란 아파트를 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제18호).

 

장기수선계획의 수립

• 다음의 아파트를 건설·공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에서 정하는 기준에 따라 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 하며, 이 경우 아파트의 건설비용을 고려해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제29조제1항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제30조 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제1항).

• 300세대 이상의 아파트
• 승강기가 설치된 아파트
• 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 아파트

• 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

※ 사업주체 : 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자와 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 말합니다(「주택법」 제2조제10호 및 규제「공동주택관리법」 제29조제1항).

• 장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 않은 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다(규제「공동주택관리법」 제102조제3항제10호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

 

장기수선계획 제출

Q. 장기수선계획 수립 시 어디에 제출하는 건가요? A. 장기수선계획이 수립되면 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물인 경우는 사용승인일 때)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 아파트의 관리주체에게 인계해야 합니다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있습니다. (규제「공동주택관리법」 제29조제1항)

 

※ 관리주체 : 아파트를 관리하는 규제「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 규제「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).

 

장기수선계획의 조정

• 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 합니다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제29조제2항).

 

※ 이를 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 않은 자는 1,000만원의 과태료를 부과받습니다(규제「공동주택관리법」 제102조제2항제4호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

 

장기수선계획 변경

Q. 장기수선계획이 수립되면 3년이 경과하기 전에는 변경할 수 없나요? A. 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. (규제「공동주택관리법」 제29조제3항)

 

• 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제2항).

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▣ 장기수선충담금의 사용 등

"장기수선충당금"이란?

“장기수선충당금”이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제1항 참조).

 

장기수선충당금 적립

• 관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 하며, 장기수선충당금 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제1항, 제4항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항 및 제31조제4항).
• 월간 세대별 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항).

• 월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

 

아파트 장기수선충당금 적립 기준일 (규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제6항)
규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사(아파트단지 안의 아파트 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)를 받은 날	규제「건축법」 제22조에 따른 사용승인(아파트단지 안의 아파트 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)을 받은 날
위의 구분에 따른 날부터 “1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매달 적립”함

 

  ※ 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제7항).

 

• 장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 500만원의 과태료를 부과받습니다(규제「공동주택관리법」 제102조제3항제11호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

 

장기수선충당금의 사용

장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다(규제「공동주택관리법」 제30조제4항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항).

 

장기수선충당금 사용의 예외

Q. 장기수선충당금은 장기수선계획에서 정하는 용도로만 사용할 수 있나요? A. 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르지만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음의 용도로 사용할 수 있습니다 ·규제「공동주택관리법」 제45조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회 조정등의 비용 ·「공동주택관리법」 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용 ·위의 비용을 청구하는데 드는 비용 (규제「공동주택관리법」 제30조제2항)

 

※ 입주자 : 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

 

장기수선충당금 반환

아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).

※ 사용자 : 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

• 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).

 

장기수선충당금 인상 시 입주민 동의 필요 여부

Q. 장기수선계획 정기조정으로 장기수선충당금이 인상되어 부과하려고 하는데 입주민 동의 없이 입주자대표회의의 결의로만 장기수선충당금을 인상하여 부과해도 되나요? A. 규제「공동주택관리법」제30조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 매월 각 세대에서 납부하는 월간 세대별 장기수선충당금은 규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항에 따라 “장기수선계획기간 중의 수선비총액/{총공급면적*12*계획기간(년)} * 세대당 주택공급면적”으로 계산됩니다. 아울러 「공동주택관리법 시행령」 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하도록 규정하고 있으며, 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것입니다. 따라서 장기수선계획 조정으로 장기수선충당금의 부과금액이 달라지는 경우라면 장기수선충당금은 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 또한, 장기수선계획의 조정에 따라 장기수선충당금이 변경된 경우 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않으니 참고하시기 바랍니다. (출처: 국토교통부-중앙공동주택관리지원센터-민원상담 2018.01.08.참고)

 

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