아파트 관리비란 무엇인가 ? 관리비 회계 및 운영(2)

■ 관리비등의 처리 

아파트는 다양한 입주자들이 함께 생활하는 독립된 주거 단위로, 안전하고 편리한 주거 환경을 제공하기 위해서는 관리비라는 개념이 중요한 역할을 합니다. 관리비는 아파트 단지 내에서 발생하는 다양한 비용을 충당하여 시설의 유지보수, 안전 관리, 일상적인 운영 등을 지원하는 자금의 원천이 되며, 입주자들이 편안하게 생활할 수 있는 기반이 됩니다. 이에 관리비가 어떠한 내용으로 구성되고, 어떻게 사용되며, 입주자들에게 어떠한 혜택을 제공하는지에 대해 알아보고자 합니다.

 

아파트 생활은 다양한 편의시설과 공동 시설을 공유하면서 이루어지기 때문에 아파트 단지 내의 시설 유지보수, 관리, 운영은 꾸준한 자금 지원이 필요합니다. 이를 위해 입주자들은 관리비를 지불하게 되며, 이는 아파트 단지의 공동체적인 이익을 위해 사용됩니다.

 

• 관리비는 아파트 단지의 시설 유지보수를 위한 주요 자금원으로 기능합니다. 아파트는 다양한 공동 시설을 보유하고 있으며, 이러한 시설들은 정기적인 점검과 유지보수가 필요합니다. 엘리베이터, 주차장, 공동 현관, 경비 시스템 등의 시설들은 안전하게 유지되어야 하며, 관리비는 이러한 유지보수 작업에 필요한 자금을 지원합니다.
• 아파트 관리비는 안전과 보안을 강화하는 데에 기여합니다. 화재 안전 시설의 유지보수, 비상 대피 계획 수립, CCTV 등의 보안 시스템 구축은 관리비를 통해 지원되며, 이는 입주자들의 안전을 최우선으로 고려한 결과입니다.
• 관리비는 아파트 단지 내의 공동 생활을 원활하게 만드는 데 기여합니다. 공동으로 이용하는 공간이나 시설의 청결과 유지를 위한 청소 서비스, 정원의 가꾸기, 주민 행사 및 문화 활동 지원 등 다양한 부가 서비스들은 관리비를 통해 지원되어 아파트 단지 내의 생활 편의성을 높이고 있습니다.
• 관리비는 아파트 단지 내에서의 입주자들 간의 원활한 의사소통과 소통의 창구로 활용됩니다. 입주자 대표회나 위원회 등을 운영하고 이들과의 소통을 원활히 하는 데에도 관리비가 활용되어 아파트 단지의 민주적인 운영을 지원합니다.

 

이와 같이 아파트 관리비는 단순한 비용 지불 이상의 의미를 가지고 있으며, 아파트 단지의 안전, 편의, 원활한 운영을 위한 필수적인 자금원으로서 입주자들에게 돌아가고 있습니다. 이에, 관리비의 구성과 사용 내역을 투명하게 전달하고, 입주자들의 참여와 협력을 유도하는 것이 중요합니다.

 

● 아파트 관리비란 무엇인가 (1)

아파트 관리비란 무엇인가 ? 관리비 회계 운영(1)

 

▣ 관리비등의 계좌 관리

• 관리주체는 관리비등을 일정한 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 합니다. 이 경우 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있습니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제6조의2 각 호).

※ 관리비등: 관리비, 사용료 등[전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함), 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함), 가스사용료, 지역난방 방식인 아파트의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 아파트단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료, 입주자대표회의 운영경비, 선거관리위원회 운영경비], 장기수선충당금과 그 적립금액, 하자보수보증금과 그 밖에 해당 아파트단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(규제「공동주택관리법」 제25조 각 호 외, 제23조제4항, 제38조제1항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제23조제3항)

 

회계서류의 작성 및 보관

의무관리대상 아파트의 관리주체는 다음의 구분에 따른 기간 동안 해당 장부 및 증빙서류를 보관해야 합니다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있습니다(규제「공동주택관리법」 제27조제1항).

1. 관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부 및 그 증빙서류: 해당 회계연도 종료일부터 5년간

2. 규제「공동주택관리법」 제7조 및 제25조에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정 관련 증빙서류: 해당 계약 체결일부터 5년간

※ 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 않거나 거짓으로 작성한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다(「공동주택관리법」제99조제1호의3).

※ 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제2조).
1. 300세대 이상의 아파트
2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트4. 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

• 관리주체는 입주자·사용자가 장부나 증빙서류, 그 밖에 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다. 다만, ① 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 또는 ② 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보를 제외하고 요구에 응해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제27조제3항).

※ 장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람 또는 복사의 요구에 응하지 않거나 거짓으로 응한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다(규제「공동주택관리법」 제102조제3항제8호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

 

관리비등의 집행을 위한 사업자 선정

관리주체 또는 입주자대표회의는 다음의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함)하고 집행해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제25조 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항).

구분	내용
관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항	·청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함), 정화조 관리, 저수조 청소, 건축물 안전진단 등을 위한 용역 및 공사 ·주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(아파트의 어린이집, 다함께돌봄센터, 공동육아나눔터 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항
입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항	·하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사 ·사업주체로부터 지급받은 아파트 공용부분의 하자보수비용을 사용하여 보수하는 공사
입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항	·장기수선충당금을 사용하는 공사 ·전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말함)를 위한 용역

 

※ 위의 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 중 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항”은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22. 발령·시행) 제7조제2항 및 별표 7에서 정합니다.

※ 사업주체: 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).

 

관리주체 선정 입찰 참가 제한

Q. 아파트 관리업체 교체에 관한 입주민 동의서를 받아 이를 근거로 현 관리업체를 입찰에서 제외하는 내용으로 공고할 수 있나요? A. 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 아파트관리업자에 대해 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자·사용자로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자·사용자의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우 해당 아파트의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있습니다. 따라서 우선 해당 아파트 관리규약에 필요한 절차를 정해 그에 따라 집행해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제7조제2항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항). (출처: 국토교통부-중앙공동주택관리지원센터-민원상담 2013. 01. 22.)